誰動了預售監管資金?

陳月芹2021-10-16 10:13

經濟觀察報 記者 陳月芹 理工科專業在讀博士吳科沒有想到,自己會以這種方式登上微博熱搜。

去年3月,吳科買了西安蘇寧云著的一套房,今年,開發商蘇寧置業出現流動性危機,項目停工數月,引發1900多名業主維權。

吳科等業主調查發現,項目43.5億元預售款有12億元沒有進入監管賬戶,即便是監管賬戶里的31億元,也有12.62億元工程建設??畋粡V發銀行劃扣抵償開發貸,目前監管賬戶僅剩8836萬元。

9月底,4天時間里,吳科查閱40萬字資料,引用了27篇文獻,寫成了《商業銀行劃扣預售資金抵償開發貸的合理性探討》,分析預售資金監管模式。讓他沒想到的是,這件事竟然上了微博熱搜。

商品房預售監管資金與每個購買期房的人息息相關,包括定金、首付款、按揭貸款等。而預售資金監管,伴隨著預售制度的推行而存在,是房管部門為了防止期房爛尾,從而對開發商預售所得款項進行約束。

一直以來,針對預售資金監管問題,各方齟齬不斷,過去幾年里,無論是樓盤爛尾無法交付,還是拖欠建筑商、供應商款項問題,多因預售監管資金被挪用而引發。

同時,蘇寧置業、恒大地產等流動性出問題的房企在復工過程中,預售監管資金起到不可替代的作用。近3個月來,長沙、杭州、福州等地住建部門均通報了恒大地產惡意逃避預售資金監管,未將購房款按要求繳存至監管賬戶的違規行為。

東部某城市省住建廳人士告訴經濟觀察報,恒大在全國各地打折促銷賣房,但部分項目預售款沒有用于支付工程款,而是直接抽調到總部。包括恒大在內的不少房企,與建筑商、供應商利用監管空隙,通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式,提前支取預售監管資金。

近一年以來,在三道紅線、兩個上限等政策之下,房企對現金的渴求愈加強烈,預售監管資金再次成為開發商覬覦的“金山”,試圖通過公關有關部門、全市“打包”監管、保函代替、爭取時間差等方式盤活。尤其是下半年融資難,按揭收緊等背景下,企業急需資金償還貸款、拿地,解凍預售監管資金愈加成為各家房企的燃眉之急,騰挪方式更是五花八門。

一位接近主管部門的人士告訴經濟觀察報,住建部擬加強預售資金監管,目前文件正在起草中,現階段正要求各地方住建部門匯報相關意見及建議。

各地標準不一

目前各地監管辦法不一,主要實行全額監管和重點監管相結合的方式。

一般而言,購房者將房款全額打進監管賬戶,住建部門和銀行鎖定其中一部分重點監管,以保障項目順利完工并達到竣工備案條件。

各地設定的重點監管資金比例在5%-40%之間,2020年以來,多地對預售資金監管趨嚴,提高了重點監管資金比例、減少了提取額度和次數等。貝殼報告顯示,太原重點監管資金比例最高達到40%,南寧比例最低為15%。

9月22日,重慶住建委發布《關于加強房地產開發項目預售資金監管的通知》,取消了對信用資質不同的開發商實行差別化的資金比例監管,改為全市房地產項目的預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定。

一位top3房企東莞項目總經理告訴經濟觀察報,他曾多次向政府申請降低監管比例,但今年有關部門擔心預售資金不足額、被挪用,導致項目爛尾,不敢放松監管。

一位top5房企財務人士介紹,目前廣州執行2019年12月的規定,即項目主體結構施工未封頂、排柵未拆除前,留存比例為累積劃撥預售款的10%。

但他認為,對北上廣深等一線城市,土地成本遠遠高于建安成本,而土地款已在土地出讓完成后繳納,因此留存10%的預售款比例偏高。

他以一個項目為例算了一筆賬:地價約1.5萬元/平方米,售價約3萬元/平方米,在項目主體結構施工未封頂前必須鎖定10%預售款,其余款項按照施工合同、工程進度申請調撥,“地價占了一半,假設建安成本每平方米5000元,相當于房子賣出3萬元只能提取5000元。而且所有企業都執行這一標準,沒有對頭部企業有所放松。”

部分城市實行差異化監管,例如東莞以扶優罰劣為原則,根據企業在東莞經營規模、誠信履約兩個維度,分A、B、C三級。

例如,上一年度的銷售金額達到50億元以上,且加入東莞市房協成立的誠信聯盟平臺的企業,為A1檔,可將其全市項目“打包”,鎖定預售總額的5%作為工程建設保證金,A2檔鎖定比例為10%;銷售額在10億元以下的企業被歸入B檔監管,鎖定比例提高至預售額的20%,且只能按照單個項目申請提取,用于本項目工程建設;C檔則為未加入“誠信聯盟”,或拖欠工程款、工程停工、延期交樓等的問題企業,只能“先審批、后用款”。

一位地方住建局人士認為,設立預售監管制度是防止項目爛尾,因此應該更關注工程建設本身,而不是以實施主體(不同類別企業)作為監管參照。“無論是世界500強,還是不知名企業,都要求重點鎖定10%預售款,作為保底資金,監管部門只根據工程完工進度放款”。

該住建局人士補充,地產公司與金融財稅機構的關聯度很大,且相關資質、企業信用評級一直都在變化,采用機構或當地房協的評級,可能具有一定主觀性。而且,頭部企業已經享受著全方面的資源優勢,基于反壟斷以及公平公正的市場競爭原則,不應差異化優待。

凍結的“香餑餑”

一家top5房企的區域負責人胡丙透露,其所在集團十分重視全周期資金高周轉,被“凍住”的預售監管資金一直是集團、區域總、項目總的“心頭大石”。

為了刺激區域公司盤活沉淀資金,今年2月,胡丙所在集團財務部門開始推行“區域監控資金考核管理制度”,為期1年,鼓勵所有區域主動降低監管資金比例,如當月監控比例較上月減少1億元,則按照1億元乘以近12個月銷售回款的0.05%,給予片區現金獎勵。

這意味著,對于一個年銷售過百億的片區而言,單月解凍1億元預售監管資金,可獲得的獎勵在數萬元以上。這筆獎勵具體分配下去,片區負責人可獲得20%,片區內主責人員占比60%,區域財務總及財務團隊占比20%。

胡丙直言,解凍得越多,獎勵越豐厚,這筆預售監管資金也成了“香餑餑”。且公司要求,監控資金盤活掛鉤片區現金額度管控,以收定支,各片區按照監控資金盤活情況,來鋪排片區內各項目開支。

“每月片區解凍的50%額度,用于片區經營剛性支付;上級區域公司可以提取剩下的50%,用來支付土地款、股權款、拆遷款、村企熟化以及集團內外部貸款還款等。”因此,該區域總也使盡渾身解數,動員區域內的片區總、項目總。

胡丙常用另一個區域解凍監管資金的案例給下屬作宣貫,去年,集團某區域在8個月內,將預售監管資金從58億元降低至35億元,降幅約40%,“如果按照10%年化收益計算,可以創造的效益超過8600萬元,這對于一個同期凈利潤不足4000萬元的區域而言,十分可觀了”。

花式“解凍”

胡丙透露,其所在公司已制定出標準化解凍預售監管資金的“攻略”,甚至連同地方政府溝通的文書、說辭,集團層面都會出具模板,區域公司再根據實際調整。

打通政府和銀行關系是第一步。胡丙需要與地市、縣級有關部門溝通,強調公司過往在扶貧、公益等方面對當地的貢獻,獲取地方政府的認可。同時組建關系網,借助政府及銀行力量,多“搭橋”,如果解凍縣一級部門資金受阻,及時尋求區域公司協助。

第二步,爭取全市“打包”監管。胡丙所在公司常常強調片區公司不能各自為戰,而是要形成合力,“借力打力”。

他解釋,監管賬戶一般要開到重點關系銀行,才能提高解壓效率,“當地農商行對公司監控賬戶開設在其行內有很大的需求,且銀行也能幫助公司去協調當地房管局允許所有項目打包監控”。

胡丙進一步說,地方政府監控資金的目的是擔心企業倒閉、項目爛尾,因此對開發商在全市的項目進行總額監控,與單個項目分開監控,相差不大。但對開發商而言,不同項目建設進度不一,全市“打包”可以很大幅度盤活資金周轉效率。

第三步,可巧借資源換資金。部分區域地方政府要求企業需提供工程款發票、稅費發票等,作為提取預售監管資金的憑據。為此,胡丙則鼓勵項目公司用第三方監理單位提供的資產評估報告,告訴有關部門:我這個工程還有多少量沒做完,你只需要把對應的部分資金監管住,剩下的全部結算給我,這就提前盤活了資金。

胡丙估算,提前盤活約8000萬元,項目最終經營性現金提前回正13天,給項目公司創造的效益多了200多萬元。

第四步,合理利用保函。實際上,能級較低的三四五線城市對預售資金的監管,反而比一二線城市嚴格,監控比例更高。胡丙解釋,因為部分三四五線城市政府擔心出現風險,覺得地產企業的信譽不夠,此時企業可付一定費用讓金融機構背書,比如通過保函去替代監管資金。

銀行開出保函,比如擔保該企業半年內能夠償還5億元,申請地方政府提前解凍監管資金,“對銀行來說,存量的錢不會繼續躺著,可以繼續流轉起來;而對地方政府來說,也是另一種定心丸——如果企業真的無法如期償還錢款了,便由銀行兜底”。

第五步,契而不舍。胡丙舉例,有個項目年初監控資金近13億元,同時在該監管銀行有約23億元的開發貸款,“這相當于我們在銀行只拿走了10億元的資金,但還要付23億元的利息”。因此,年初項目公司多次與銀行口頭溝通,想用監控資金償還貸款,但銀行都因監管和收益問題不允許解控。

后來,項目公司向銀行發函,變相施壓,“如果銀行不允許解凍監控資金,我們就打算全額還貸款,因為企業貸款關系著銀行的績效,但銀行仍不同意。另一方面,項目工作人員私下了解到銀行的真實需求是希望獲得企業大額存款。此后,每個月月底或季度末,項目公司都會對這個銀行提供一定的存款支持,而銀行也會在按揭資源上向公司傾斜。

最終,該項目實現監管資金凈盤活10億元,監控比例下降了近20%,在胡丙看來,這是企業與銀行反復博弈的結果。

第六步,用時間換金錢。“對于大流量的項目,我們也在想辦法,盡量縮短預售資金在監控賬戶里停留的時間。”胡丙說,例如在按揭放款之后,我們可以先不讓資金進入監控賬戶,而是進入項目的其他賬戶,等到網簽之前,政府需要核查監控賬戶里金額時,再把資金打進監管賬戶。“這爭取的只有幾天的時間,但對大流量項目來說,積少成多,實際效益也不少”。

(應受訪者要求,吳科、胡丙為化名)

版權聲明:以上內容為《經濟觀察報》社原創作品,版權歸《經濟觀察報》社所有。未經《經濟觀察報》社授權,嚴禁轉載或鏡像,否則將依法追究相關行為主體的法律責任。版權合作請致電:【010-60910566-1260】。
不動產開發報道部 記者 新聞線索請聯系:chenyueqin@eeo.com.cn
无码国产福利片免费看